雲林賣房要繳多少稅？房地合一稅、土增稅與仲介費實拿試算參考

賣方要負擔哪些稅費？先看這張清單

在雲林賣房，賣方通常要負擔三大項：房地合一稅（105 年 1 月 1 日以後取得的房地）、土地增值稅，以及仲介服務費；契稅、印花稅與登記規費依內政部成屋買賣契約書範本由買方負擔。把這幾項算清楚，再扣掉尚未清償的貸款餘額，就是賣方實際拿到的金額。

以下清單依內政部 114 年 12 月 19 日公告修正、115 年 4 月 1 日生效的成屋買賣契約書範本第八條整理；契約可以另行約定，實際以雙方簽訂的契約為準。

• 賣方負擔：土地增值稅（土地稅法第 5 條規定有償移轉由原所有權人繳納）、塗銷原抵押權的代辦費、簽約前已公告徵收的工程受益費。
• 買方負擔：契稅、印花稅、登記規費、抵押權設定登記規費、火災或其他保險費。
• 按交屋日分算：地價稅、房屋稅、水電瓦斯費、管理費，交屋日前由賣方負擔，交屋日後由買方負擔，按當年度日數比例計算。
• 依契約勾選：簽約費（範本預設由買賣雙方各負擔一定金額）、所有權移轉代辦費（代書費）、公證相關費用、抵押權設定登記代辦費，範本以勾選方式約定由買方、賣方或雙方負擔。
• 國稅：房地合一稅是賣方對國稅局申報的所得稅，不在買賣契約的分擔範圍內，由出售人自行申報繳納。
• 服務費：仲介服務費依委託契約約定，內政部規定買賣雙方合計上限為成交價 6%。

房地合一稅 2.0：持有年限決定稅率（試算參考）

房地合一稅的稅率由持有年限決定：持有 2 年以內 45%、超過 2 年未逾 5 年 35%、超過 5 年未逾 10 年 20%、超過 10 年 15%（以境內居住者出售 105 年 1 月 1 日以後取得的房地為準，所得稅法第 14 條之 4）。持有越久稅率越低，這是雲林多數屋主賣房前最需要先確認的一項。

課稅所得的算法是：成交價額減除原始取得成本，減除因取得、改良及移轉而支付的費用，再減除依公告土地現值計算的土地漲價總數額，剩下的餘額乘以適用稅率。費用若拿不出憑證，國稅局得按成交價 3% 推計，並以 30 萬元為上限（所得稅法第 14 條之 6）；仲介費、代書費、廣告費等有憑證的支出可以核實認列。

申報期限是所有權移轉登記日的次日起 30 日內，不論有沒有應納稅額、甚至是虧損，都要申報（所得稅法第 14 條之 5）。

• 適用範圍：105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地；110 年 7 月 1 日起適用 2.0 的稅率級距（財政部房地合一稅制設計）。
• 105 年以前取得：不適用房地合一，而是舊制，房屋部分的財產交易所得併入當年度綜合所得稅申報，土地部分只課土地增值稅。
• 非自願因素：因調職、非自願離職等財政部公告的非自願因素，持有 5 年以內出售，稅率為 20%。
• 繼承取得：持有期間可以合併計算被繼承人的持有期間（所得稅法第 14 條之 4 第 4 項），雲林常見的祖厝、繼承土地要特別留意這一點。
• 農舍：依農業發展條例申請興建的農舍不適用房地合一，改按舊制課徵，房屋部分的財產交易所得併入當年度綜合所得稅申報（依財政部與各地國稅局房地合一專區說明）。農地：符合農業發展條例第 37 條及第 38 條之 1 得申請不課徵土地增值稅的農業用地，房地合一免納所得稅，但仍要在 30 日內申報（所得稅法第 4 條之 5）。

自住免稅 400 萬與重購退稅：條件要全部符合

符合自住條件的房地，課稅所得 400 萬元以內免稅，超過 400 萬元的部分按 10% 課稅（所得稅法第 4 條之 5、第 14 條之 4）。三個條件缺一不可：本人或配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記、持有並居住連續滿 6 年；交易前 6 年內沒有出租、供營業或執行業務使用；本人與配偶及未成年子女在交易前 6 年內沒有用過這項優惠。

重購退稅是換屋族的第二道優惠：出售自住房地後 2 年內重購自住房地，或先買後 2 年內賣掉原自住房地，可以按重購價額占出售價額的比率申請退還或扣抵房地合一稅（所得稅法第 14 條之 8）。重購後 5 年內若改作其他用途或再移轉，已退的稅會被追繳。

• 400 萬元免稅額沒有一生一次的限制：只要本人與配偶、未成年子女在交易前 6 年內沒有用過，就可以再次適用；這和土地增值稅的一生一次不同。
• 財政部高雄國稅局 114 年 12 月新聞稿提醒：適用自住優惠的房地，即使算出來免稅，仍要在 30 日內申報。
• 戶籍、居住與持有三者都要連續滿 6 年，只有設籍但沒有實際居住，國稅局可能不予認定。
• 重購退稅的自住條件比 400 萬免稅寬：出售與重購的房屋都要有本人或配偶、未成年子女設籍並實際居住，且沒有出租、供營業或執行業務使用，不需要連續滿 6 年。

土地增值稅：一般稅率 20% 到 40%，自用住宅 10%

土地增值稅由賣方繳納，稅率按土地漲價倍數累進：漲價總數額未達前次移轉現值 100% 的部分課 20%，達 100% 未達 200% 的部分課 30%，達 200% 以上的部分課 40%（土地稅法第 5 條、第 33 條）。土地漲價總數額是本次申報移轉現值減去前次移轉現值（按政府發布的物價指數調整，土地稅法第 32 條），再減除已繳的工程受益費、土地重劃費用等改良費用（土地稅法第 31 條、第 32 條）。

持有越久有減徵：持有超過 20 年，就超過最低稅率部分減徵 20%；超過 30 年減徵 30%；超過 40 年減徵 40%。雲林不少透天與土地持有時間長，這條常常用得到。

自用住宅用地優惠稅率是 10%，分為一生一次與一生一屋兩種（土地稅法第 34 條）。是否已經用過一生一次，可以用自然人憑證或健保卡到財政部稅務入口網查調，或帶身分證到各地方稅稽徵機關的全功能服務櫃檯查詢。

• 一生一次：都市土地 3 公畝（約 90.75 坪）或非都市土地 7 公畝（約 211.75 坪）以內的部分適用 10%；出售前 1 年內沒有出租或供營業使用；地上房屋為本人、配偶或直系親屬所有並已設籍；每人一生只能用一次；房屋評定現值須達基地公告現值 10%，建築完成滿一年者不受此限（土地稅法第 9 條、第 34 條、土地稅法施行細則第 4 條）。
• 一生一屋：用過一生一次後再出售自用住宅，都市土地 1.5 公畝（約 45.375 坪）或非都市土地 3.5 公畝（約 105.875 坪）以內的部分仍可按 10%，條件是出售時本人與配偶、未成年子女沒有其他房屋、持有該土地 6 年以上、設籍並持有該自用住宅連續滿 6 年、出售前 5 年內沒有出租或營業。
• 農地：作農業使用的農業用地移轉給自然人，可以申請不課徵土地增值稅（土地稅法第 39 條之 2），需檢附農業主管機關核發的證明文件，由地政士協助辦理；取得後若被查獲未作農業使用且未恢復，下次移轉時要課徵。
• 自用住宅優惠必須在契約書內另行確認（成屋買賣契約書範本附件四），並在申報土地增值稅時提出申請，事後很難補救。

契稅、印花稅、代書費與履約保證：通常由誰負擔

契稅由買方負擔：買賣契稅為契價的 6%，契稅條例第 4 條明定由買受人申報納稅，賣方不用付。印花稅按不動產買賣契據金額的千分之一貼用（印花稅法第 7 條），內政部成屋買賣契約書範本將它列為買方負擔。

代書費（地政士費用）、簽約費與履約保證費用沒有法定的分擔方式，以契約勾選為準。內政部成屋買賣契約書範本第八條提供由買方、賣方或雙方平均負擔三種選項；所有權移轉登記的代辦費多由買方負擔（範本列為勾選項，依契約約定），塗銷原抵押權的代辦費由賣方負擔（範本第八條明定）。金額依地政士與履約保證機構的報價，簽約前會列在費用明細裡。

• 買方：契稅、印花稅、登記規費、抵押權設定規費、所有權移轉代辦費（通常）。
• 賣方：土地增值稅、房地合一稅、塗銷抵押權代辦費、貸款提前清償的相關費用。
• 雙方：簽約費、履約保證費用與公證費用依契約勾選，由買方、賣方或雙方平均負擔。
• 分算：地價稅、房屋稅、管理費等以交屋日為準按日數比例分算。

仲介服務費：內政部規定買賣雙方合計上限 6%

仲介服務費的法定上限是成交價的 6%，這是向買賣雙方收取的合計總額，不是固定費率（內政部「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」）。內政部同時要求經紀業把收費標準與買賣雙方的分擔比率載明在委託銷售契約書與要約書上，簽約前就看得到。

住商不動產雲林斗南加盟店的實際收費標準會在委託契約中載明，簽約前由服務人員吳頌揚逐項說明；本頁說明不取代委託契約的約定。服務費屬於移轉費用，只要有發票或收據，申報房地合一稅時可以核實列為費用減除。

• 上限：買賣雙方合計不得超過實際成交價金 6%；租賃案件不得超過一個半月租金。
• 性質：內政部明示這是最高上限，經紀業應依市場機制自訂收費標準，不得聯合壟斷或顯失公平。
• 揭露：報酬標準與買賣雙方比率必須記載於委託銷售契約書、要約書。
• 抵稅：留存服務費發票，作為房地合一稅的移轉費用憑證。

假設範例：成交 1,000 萬、持有 6 年的試算步驟

成交 1,000 萬、持有 6 年的假設案例，一般情況實拿參考約 906 萬元；若同時符合房地合一自住優惠與土增稅自用住宅稅率，約 950 萬元，差距 44 萬元。以下數字全部是假設，只用來示範計算順序，不是任何實際物件的行情或稅額；正式稅額以國稅局核定及地政士計算為準。

假設條件：雲林一戶透天，屋主於 105 年以後買進、持有 6 年後出售；成交價 1,000 萬元；當初取得成本 700 萬元；沒有保留裝修等費用憑證，改用推計費用；土地前次移轉現值經物價指數調整後為 200 萬元，本次以公告土地現值申報，公告現值 300 萬元；仲介服務費的賣方負擔部分假設為成交價 4%（僅為假設值，內政部規定買賣雙方合計上限 6%，實際比率依委託契約約定）。

• 第一步，房地合一稅：費用推計 1,000 萬 × 3% = 30 萬（未超過 30 萬上限）；土地漲價總數額 = 300 萬 − 200 萬 = 100 萬；課稅所得 = 1,000 萬 − 700 萬 − 30 萬 − 100 萬 = 170 萬。持有 6 年適用 20%，稅額 = 170 萬 × 20% = 34 萬元。若符合自住三條件，170 萬未超過 400 萬免稅額，稅額為 0 元。（房地合一稅只能減除依公告土地現值計算的漲價總數額；若以高於公告現值的金額申報土增稅，超過的部分不能在房地合一稅減除。）
• 第二步，土地增值稅：漲價總數額 100 萬，漲價倍數 = 100 萬 ÷ 200 萬 = 50%，未達 100%，全部適用第一級 20%，稅額 = 20 萬元。若符合自用住宅用地條件（一生一次或一生一屋），按 10% 計算為 10 萬元。
• 第三步，賣方負擔的仲介服務費：1,000 萬 × 4%（假設）= 40 萬元。
• 第四步，其他費用：塗銷抵押權代辦費、簽約費與履約保證費用的賣方分擔部分，金額依報價，本例暫不計入；若有貸款餘額，須在交屋前清償。
• 實拿參考（一般情況）：1,000 萬 − 34 萬 − 20 萬 − 40 萬 = 906 萬元。
• 實拿參考（符合自住與自用住宅優惠）：1,000 萬 − 0 − 10 萬 − 40 萬 = 950 萬元。
• 同一間房子，只因自住條件是否符合，實拿就差了 44 萬元；這就是為什麼賣前要先確認戶籍、居住年限與一生一次的使用紀錄。土地增值稅實際要用該地號的公告現值與物價指數計算，本例數字僅為示範。

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本文依 2026 年 9 月 12 日查證的法規整理，稅率、免稅額與適用條件仍以財政部、內政部及各稅務機關最新公告為準；個案稅額請以國稅局、地方稅務局核定及地政士計算為準。

• 賣前確認清單：取得日期與持有年限、取得成本與費用憑證、戶籍與居住年限、一生一次是否用過、貸款餘額、土地是否為農業用地。
• 準備文件：取得時的買賣契約或相關證明、裝修與費用發票、身分證與戶籍資料、土地與建物謄本。

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