雲林買房賣房常見問題

不用錢，也沒有後續義務。頌揚的行情評估是用內政部實價登錄的成交資料，比對同區、同類型物件的近期成交，再加上在地成交經驗，整理成一份市場分析給你定價參考；它屬於市場分析，不是鑑價文件，也不會要求你先簽委託。

你只要提供地址或地號、坪數、屋齡與格局、目前屋況（有無增建、漏水、租約），用 LINE 或電話告訴頌揚就可以。農地或建地補上地號，頌揚會代查使用分區與用地類別。

評估完成後要不要委託、要不要出售，決定權都在你手上。

來源：內政部不動產交易實價查詢服務網最後核對 2026-09-12

通常一個工作天內回覆，急件請直接來電 0978-953977。

帶看中或開會時可能無法立刻接電話，未接來電頌揚會在空檔回撥；LINE 留言請直接寫明「買、賣或評估」與物件所在鄉鎮，回覆會更快。

最後核對 2026-09-12

不會被綁死，也不會自動續約。專任委託有明確的起訖日期，期滿就自動結束；依內政部「不動產委託銷售契約書範本」第三條，要延長必須委託人與受託人雙方再以書面同意，仲介不能單方面續約。若契約沒有寫委託期間，依內政部公告的「不動產委託銷售定型化契約應記載事項」，委託人可以隨時以書面終止。

專任委託的意思是：委託期間內由頌揚一人全程負責，屋主不另外自售或再委託其他仲介（範本第十一條）；換來的是資訊集中、回報透明，不用在多家仲介之間重複帶看與議價。範本也規定，期間屆滿後兩個月內，若屋主直接與頌揚曾介紹過的買方成交，仍應支付服務報酬；成交前若因屋主的事由提前終止，屋主要負擔的必要費用最高不超過原約定服務報酬的一半（範本第十條）。

本店實際使用的委託期間長度與提前終止方式，簽約時會逐條說明。

法規與範本條文以主管機關最新公告為準。

來源：行政院 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項（內政部 92.6.26 公告）來源：行政院 不動產委託銷售契約書範本（內政部 92.6.26 公告修正）最後核對 2026-09-12

不用。看屋、諮詢、行情評估都不收費，只有買賣成交時才依委託契約或要約書上寫明的比率收取服務費。

出價階段也不必先付錢：你可以選擇不付款的內政部版「要約書」，或是付斡旋金請仲介代為議價，兩種方式仲介都必須事先書面告知並讓你自由選擇。依內政部公告的要約書不得記載事項，契約成立前，仲介不得以斡旋金、訂金或其他任何名目向消費者收費。

來源：行政院 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項（附件：要約書定型化契約應記載及不得記載事項）來源：公平交易委員會 要約書或斡旋金書面告知之文字範例最後核對 2026-09-12

主力是斗六市、斗南鎮、虎尾鎮，也長期承接古坑鄉、大埤鄉、西螺鎮的透天、店面、建地與農地農舍買賣；雲林縣其他鄉鎮的案件也可以先聊，頌揚會評估能不能提供完整服務。

店在雲林縣斗南鎮中山路107號（住商不動產雲林斗南加盟店），從斗南到斗六、虎尾車程都近，帶看與到府評估都方便。

最後核對 2026-09-12

依內政部規定，仲介向買賣雙方收取的服務報酬合計不得超過實際成交價的 6%，這是法定上限，不是固定費率；租賃案件則以一個半月租金為上限。實際比率會在簽約前寫進委託銷售契約書或要約書，你看得到再簽。

服務費只在成交時收取，看屋、評估、諮詢都不收費。「不動產經紀業管理條例」第十九條也規定，仲介不得賺取差價或其他報酬，違者已收取的部分要加計利息加倍返還。

本店的收費標準會在第一次見面時說明清楚。

法規以主管機關最新公告為準。

看完整指南 →來源：內政部主管法規 不動產仲介經紀業報酬計收標準規定來源：臺北市政府地政局 不動產仲介業報酬有何規範？（轉載內政部規定全文）來源：全國法規資料庫 不動產經紀業管理條例第19條最後核對 2026-09-12

什麼都不用準備也可以先聊，但手邊有以下資料會讓第一次對話就更具體。

想賣：物件地址或地號、權狀或謄本（沒有也沒關係，頌揚可以代調）、坪數與屋齡、目前有無貸款或租約、希望的售價與時程。

想買：預算與自備款、想住或投資的鄉鎮、物件類型（透天、店面、大樓、建地、農地）、希望入住或使用的時間。

土地：地號、目前用途（耕作、閒置、有無農舍或設施）；使用分區與用地類別頌揚會幫你查。

用 LINE 傳文字或拍照都可以，不必整理成正式文件。

最後核對 2026-09-12

不需要。行情評估、諮詢、討論售價策略的階段都不簽任何文件；只有當你決定正式委託銷售時，才會簽「不動產委託銷售契約書」（一般委託或專任委託）。

委託契約書依「不動產經紀業管理條例」第二十二條要由經紀業指派的經紀人簽章，本店由亞東不動產有限公司（住商不動產雲林斗南加盟店）出具。契約內容依內政部公告的「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」，服務報酬比率也會寫在契約上。

來源：行政院 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項來源：全國法規資料庫 不動產經紀業管理條例第22條最後核對 2026-09-12

差別在於出價時要不要先拿錢出來；兩種方式買方都可以自由選擇，仲介不能只給你斡旋金一種。

斡旋金：買方先付一筆錢給仲介，委託仲介拿這個價格去跟賣方談；賣方同意後，這筆錢直接轉為定金，買方若反悔，定金可能被沒收。

要約書：買方不付錢，改以內政部版要約書寫明出價與付款條件，由仲介轉交賣方；賣方在要約書上簽章承諾並送達買方後，雙方就有義務進一步簽買賣契約，反悔同樣要負契約上的違約責任。要約書在期限內可以用書面撤回，但賣方的承諾已送達你之後就不能撤回。

依公平交易委員會「對於不動產經紀業之規範說明」第九點，仲介收斡旋金前必須以書面告知兩者的差別與替代關係，並讓買方勾選其中一種；依內政部公告的要約書不得記載事項，契約成立前仲介不得向消費者收取斡旋金、訂金或其他名目費用。

頌揚會在出價前把兩種文件都拿給你看，選哪一種由你決定。

來源：行政院消費者保護會 何謂「斡旋金」？何謂「要約書」？來源：公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明來源：公平交易委員會 要約書或斡旋金書面告知之文字範例來源：行政院 不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項（附件：要約書）最後核對 2026-09-12

先看產權，再看結構與漏水，最後看周邊環境與道路，三關都過再談價。

1. 產權：調土地與建物謄本，確認所有權人、有無抵押或其他他項權利、有無租賃或占用、土地與建物是不是同一人；持分共有的透天要特別看清楚。

2. 建物：對照使用執照與現況，頂樓加蓋、後院增建、騎樓外推屬違建，將來可能被拆或影響貸款；看牆角、天花板有無壁癌與滲水痕跡，最好挑雨後去看；注意鋼筋外露、磁磚膨拱、地面傾斜。

3. 周邊：巷道是既成道路還是私設巷道、面寬能否停車、鄰地界址是否清楚、有無淹水紀錄、附近有無嫌惡設施。

4. 法定文件：依「不動產經紀業管理條例」第二十三條，經紀人員必須拿經賣方簽章的不動產說明書向買方解說，裡面有現況說明（漏水、海砂屋、輻射屋、非自然死亡等）；同條例第二十四條之二也要求仲介告知依專業應查知的瑕疵，並協助買方做必要的檢查。

5. 貸款：屋齡高、無保存登記或有增建的透天，銀行核貸成數可能較低，出價前先請頌揚協助向銀行詢問。

來源：全國法規資料庫 不動產經紀業管理條例第23條來源：全國法規資料庫 不動產經紀業管理條例第24條之2最後核對 2026-09-12

到內政部「不動產交易實價查詢服務網」（lvr.land.moi.gov.tw）就能免費查，不用帳號。

步驟：選擇「買賣」「租賃」或「預售屋」，縣市選雲林縣，再選鄉鎮、物件類型（房地、土地、建物）與交易期間，就會列出成交的門牌或地號、總價、單價、面積、屋齡、樓層與備註。依「平均地權條例」第四十七條，買賣案件在申請所有權移轉登記時就要一併申報，資訊除個人資料外開放查詢，雲林的資料與其他縣市一樣依同一套制度登錄。

判讀時注意三點：一是農地、建地要查「土地」類別，單價才不會混到建物；二是「備註」欄會標示親友交易、含增建、有租約等特殊情況，這類價格不宜直接當行情；三是透天的單價受土地坪數影響大，要同時看土地與建物面積。

如果不確定怎麼比對，把地址或地號傳給頌揚，免費幫你整理同區近期成交。

來源：內政部不動產交易實價查詢服務網來源：全國法規資料庫 平均地權條例第47條最後核對 2026-09-12

一般本國自然人都可以買農地，不需要農民身分或自耕能力證明；農地買賣的資格限制主要在「法人」與「外國人」。

公司等私法人依「農業發展條例」第三十三條原則上不得承受耕地，只有經許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構例外。外國人依「土地法」第十九條只能為住宅、營業等特定用途取得土地，農地原則上不在其中，需要個案向地政機關確認；大陸地區人民另有法令限制。

買了之後要注意兩件事：一是農地應維持農業使用，日後移轉才能申請不課徵土地增值稅；二是耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者不得分割（農業發展條例第十六條），持分共有或想分割的農地，買前要先確認面積。

法規以主管機關最新公告為準。

看完整指南 →來源：全國法規資料庫 農業發展條例（第16條、第33條）來源：全國法規資料庫 土地法（第17條、第19條）最後核對 2026-09-12

不一定，要「人」和「地」都符合資格才能申請；符合資格者可申請，不是每一筆農地都能蓋。依「農業用地興建農舍辦法」第二條（民國111年11月1日修正），申請人須同時符合：

1. 是農民：農保或全民健保第三類被保險人可直接認定；其他人要檢附農業生產佐證資料，由縣政府會同專家學者會勘認定（第三條之一）。

2. 已成年（民法規定滿十八歲）。

3. 戶籍與農地在同一縣市，而且土地取得、戶籍登記都滿二年。

4. 申請的那一筆農地面積不小於 0.25 公頃（約 756 坪）。

5. 名下沒有自用農舍。

6. 本人是該農地所有權人，農地確供農業使用，而且這筆地沒有被申請興建過農舍。

另外依「農業發展條例」第十八條，民國89年1月4日以後取得的農地，蓋好的農舍滿五年才能移轉（繼承、法拍除外）；農舍必須與坐落土地一起移轉；農舍用地面積不得超過該筆農地面積的 10%（辦法第九條）。工業區、河川區、水利用地、林業用地等不得申請（辦法第五條）。民國89年1月4日以前就持有的農地，依辦法第三條只需符合農民、無自用農舍、農地確供農業使用等條件。

所以買農地前，頌揚會先幫你查這筆地有沒有被套繪（已提供興建農舍），並請你先確認自己的戶籍與農民資格條件。

法規以農業部、內政部最新公告為準。

看完整指南 →來源：全國法規資料庫 農業用地興建農舍辦法來源：全國法規資料庫 農業發展條例第18條來源：全國法規資料庫 民法第12條（成年）最後核對 2026-09-12

關鍵是土地增值稅：農地若「作農業使用」且賣給「自然人」，可以申請不課徵土地增值稅，這也是雲林農地交易最常用的節稅方式。

流程是先向雲林縣政府申請「農業用地作農業使用證明書」（農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第三條、第七條），再於申報土地移轉現值時申請不課徵（土地稅法第三十九條之二、農業發展條例第三十七條）。符合這項條件的土地，同時免納房地合一所得稅（所得稅法第四條之五第一項第二款）。

若不符合，例如農地上有廢棄物、水泥鋪面、違規設施，或買方是公司，就回到一般規定：土地增值稅依漲價倍數分 20%、30%、40% 三級課徵（土地稅法第三十三條）；民國105年1月1日以後取得的土地，還要在完成移轉登記次日起三十日內申報房地合一稅，稅率依持有期間為 45%（二年以內）、35%（超過二年未逾五年）、20%（超過五年未逾十年）、15%（超過十年）（所得稅法第四條之四、第十四條之四、第十四條之五）。

兩點提醒：一是不課徵不等於永久免稅，承受人日後若被查獲未作農業使用，再移轉時仍要課徵；二是農舍屬於房屋，不在土地免稅範圍內，農地連同農舍出售要另外試算。頌揚提供免費稅費試算協助，把地號傳來即可。

稅率與規定以財政部、農業部最新公告為準。

看完整指南 →來源：全國法規資料庫 土地稅法（第33條、第39條之2）來源：全國法規資料庫 農業發展條例第37條來源：全國法規資料庫 所得稅法（第4條之4、第4條之5、第14條之4、第14條之5）來源：全國法規資料庫 農業用地作農業使用認定及核發證明辦法最後核對 2026-09-12

可以，委託銷售與後續買賣契約都可以透過授權代理人辦理。依內政部「不動產委託銷售契約書範本」第六條，由代理人簽立委託契約時，要檢附所有權人的授權書與印鑑證明；人在國外的話，授權文件需經我國駐外館處驗證後寄回。

頌揚先前處理過一筆雲林崙背的共有土地，其中兩位共有人在美國，完成授權後在一個月內成交（引新聞 2024 年 5 月 29 日報導，轉載於 Yahoo 新聞）。共有土地另有共有人同意的門檻規定，委託前頌揚會先幫你確認全部共有人的狀況與需要的文件。

帶看、回報、簽約進度都可以用 LINE 遠端進行，不必每個階段都回雲林。

看完整指南 →來源：行政院 不動產委託銷售契約書範本（第六條 委託人之義務）來源：Yahoo 新聞 耳濡目染成志業！吳頌揚二代接班拚出高績效打造互助共好團隊（引新聞 2024-05-29）最後核對 2026-09-12

分成「找到買方」和「簽約到交屋」兩段：前一段長短取決於物件條件與定價，無法事先承諾；後一段是行政流程，實務上多在一到兩個月內完成。

1. 委託與定價：行情評估、簽委託銷售契約、拍照製作物件資料、上架曝光。

2. 銷售與帶看：買方以要約書或斡旋金出價，雙方價格與條件一致後簽買賣契約。

3. 簽約到交屋：一般分簽約、用印、完稅、交屋四個階段。土地移轉現值要在訂約日起三十日內申報（土地稅法第四十九條），所有權移轉登記也要在訂約日起三十日內申請（平均地權條例第四十七條）；賣方若適用房地合一稅，要在完成移轉登記次日起三十日內申報（所得稅法第十四條之五）。有貸款要塗銷、買方要辦貸款的話，時間會再往後拉。

頌揚會在委託時把每個階段要準備的文件列給你，避免在完稅或交屋卡關。

法定期限以主管機關最新公告為準。

看完整指南 →來源：全國法規資料庫 土地稅法（第49條）來源：全國法規資料庫 平均地權條例第47條來源：全國法規資料庫 所得稅法（第14條之5）最後核對 2026-09-12